Mieten oder Kaufen/Bauen?

Mieten oder Kaufen: Warum die Bauchentscheidung selten die beste ist

„Miete ist hinausgeworfenes Geld“ – kaum ein Satz fällt beim Thema Wohnen so oft und wird so selten hinterfragt. In Wahrheit gehört die Frage, ob Kaufen oder Mieten mehr bringt, zu den komplexesten Rechnungen im Privatleben. Sie hängt an einem guten Dutzend Stellschrauben: am Kaufpreis, an den Eigenmitteln, am Zins, an der Tilgung, an der Miethöhe, an der erwarteten Mietsteigerung, an der Wertentwicklung der Immobilie – und daran, wie lange Sie überhaupt im Objekt bleiben. Dieser Rechner nimmt Ihnen die Rechnerei ab und legt die Größenordnung der Entscheidung offen, damit Sie mit Zahlen im Rücken statt aus dem Bauch heraus entscheiden.

Der Kern des Vergleichs ist Fairness. Der Käufer bindet Eigenmittel, zahlt eine Finanzierungsrate und baut über die Jahre Vermögen in Form der Immobilie auf – minus der noch offenen Restschuld. Der Mieter zahlt eine Kaltmiete, die meist niedriger ausfällt als die Käuferrate. Damit der Vergleich ehrlich bleibt, unterstellt das Modell, dass der Mieter diese Differenz nicht verkonsumiert, sondern konsequent am Kapitalmarkt veranlagt – im Beispiel zu 5 Prozent Rendite pro Jahr, wie sie ein breit gestreutes Aktien-Portfolio historisch langfristig erreicht hat. Zusätzlich veranlagt der Mieter jene Eigenmittel, die der Käufer in die Immobilie gesteckt hat. Erst so wird aus „Mieten gegen Kaufen“ ein echter Vergleich von Vermögen gegen Vermögen.

Das Break-even-Jahr: der Moment, in dem sich der Kauf rechnet

Besonders aufschlussreich ist das Break-even-Jahr. In den ersten Jahren liegt der Mieter im Modell häufig vorn: Der Käufer hat viel Kapital gebunden, zahlt anfangs fast nur Zinsen, und die Immobilie legt nur langsam an Wert zu. Mit jedem Jahr aber schrumpft die Restschuld, während der Immobilienwert steigt – und irgendwann kreuzen sich die beiden Kurven im Chart. Genau dieser Schnittpunkt ist das Break-even-Jahr: Ab hier hat sich der Kauf gegenüber dem Mieten-und-Veranlagen gerechnet. Verschieben Sie die Regler und beobachten Sie, wie stark sich dieser Punkt verschiebt: Ein Prozentpunkt mehr Wertsteigerung oder eine kräftigere Mietsteigerung zieht das Break-even oft um viele Jahre nach vorn.

Umgekehrt gilt: Bei sehr hohen Kaufpreisen im Verhältnis zur Vergleichsmiete, bei niedriger Wertsteigerung und kurzem Zeithorizont kann Mieten-und-Veranlagen finanziell die Nase vorn behalten – dann gibt es im gewählten Szenario gar kein Break-even. Das ist kein Argument gegen das Eigenheim, sondern eine Aufforderung, ehrlich zu rechnen. Wie sich die Finanzierungsseite im Detail verhält, sehen Sie im Baufinanzierungsrechner, der Monatsrate, Zinsanteil und Restschuld Jahr für Jahr aufschlüsselt.

Was der Rechner nicht abbildet – und warum das wichtig ist

Jedes Modell vereinfacht, und dieses tut es bewusst, um den Kern der Entscheidung klar herauszuarbeiten. Nicht enthalten sind Instandhaltungsrücklagen und Sanierungen, die beim Eigentümer anfallen, ebenso wenig laufende Betriebskosten, die Grundsteuer oder die Kaufnebenkosten im Detail. Umgekehrt bildet das Modell auch nicht ab, dass Mieten das Risiko einer Eigenbedarfskündigung oder überraschend steigender Mieten trägt. Und es kann den ideellen Wert nicht beziffern: die Sicherheit, im eigenen Haus zu wohnen, die Freiheit, es nach eigenen Vorstellungen zu gestalten, und die Unabhängigkeit von Entscheidungen des Vermieters. Diese Faktoren gehören genauso in Ihre Abwägung wie die nackten Zahlen.

Nutzen Sie das Ergebnis daher als fundierte Orientierung, nicht als endgültiges Urteil. Wer die aktuellen Rahmenbedingungen und Zinsentwicklungen vertiefen möchte, findet im Ratgeber Baufinanzierung 2026 den kompletten Fahrplan von der Eigenmittelquote bis zum Tilgungsplan. Langfristige Daten zur Preisentwicklung im Bauwesen veröffentlicht Statistik Austria im Baukostenindex.